Najskuplja greška u adaptaciji obično nije pogrešna pločica. To je srušen zid za koji se poslije ispostavi da je nosivi, ili zatvorena lođa zbog koje komšiluk podnese prijavu kad su radovi već gotovi.
Ovaj tekst objašnjava gdje ide granica između radova koje slobodno radite i radova koji traže papir. Nije pravni savjet i ne zamjenjuje odgovor nadležne općinske službe – zamjenjuje samo nagađanje.
Dvije različite stvari koje se često miješaju
Za adaptaciju stana u zgradi postoje dva odvojena pitanja, i pozitivan odgovor na jedno ne rješava drugo:
- Traži li zahvat odobrenje od općine? To uređuje Zakon o prostornom uređenju Kantona Sarajevo (Službene novine KS, br. 7/05, s kasnijim izmjenama).
- Treba li vam saglasnost ostalih vlasnika u zgradi? To uređuje kantonalni Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, i ide preko upravitelja.
Zahvat može tražiti oboje, jedno, ili nijedno.
Kada je to samo održavanje
Zakon tekuće održavanje definiše kao radove koji ne utiču na konstrukciju građevine, zaštitu okoline, namjenu, promjenu dimenzija i vanjskog izgleda.
Praktično, u tu grupu obično spada ono što čini većinu adaptacija:
- gletovanje, moleraj i dekorativne obrade
- zamjena podova – parket, laminat, vinil
- zamjena pločica i sanitarija na istim pozicijama
- zamjena kuhinje, ugradnog namještaja, rasvjete
- zamjena unutrašnjih vrata
Ključne riječi su zamjena i iste pozicije. Čim se nešto pomjera, pitanje se mijenja.
Kada to više nije održavanje
Zakon rekonstrukciju definiše kao izvođenje radova na postojećoj građevini kojima se mijenjaju konstruktivni elementi koji bi mogli uticati na stabilnost građevine. A odredbe koje se odnose na izgradnju primjenjuju se i na rekonstrukciju, dogradnju, nadziđivanje i promjenu namjene građevine.
Zato se posebno provjeravaju:
- rušenje ili otvaranje bilo kojeg zida dok se ne utvrdi je li nosiv
- promjena vanjskog izgleda – fasada, boja, klima jedinica na fasadi, zamjena stolarije drugačijeg izgleda
- zatvaranje balkona ili lođe
- promjena namjene prostora – stan u kancelariju, poslovni prostor u ugostiteljski
- zahvati na zajedničkim instalacijama – vertikale vodovoda, odvoda, dimnjak, ventilacioni kanal
Nosivi zid se ne prepoznaje po debljini ni po tome što je „uvijek bio tanak“. Prepoznaje se iz projekta zgrade ili nalaza inženjera. Sve ostalo je pretpostavka na koju se ne stavlja stan.
Ako zahvat spada ovdje, put ide preko općine: lokacijska informacija, zatim urbanistička saglasnost i odobrenje za građenje, uz projektnu dokumentaciju koju izrađuje ovlašteni projektant. Nadležna je služba za prostorno uređenje općine na čijem se području stan nalazi – u Kantonu Sarajevo praksa i tražena dokumentacija znaju se razlikovati od općine do općine, pa je jedan telefonski poziv toj službi uvijek prvi korak.
Saglasnost etažnih vlasnika
Ovo je odvojena obaveza i najčešće zaboravljena. Ako zahvat dira zajedničke dijelove zgrade – fasadu, krov, stubište, zajedničke instalacije, nosivu konstrukciju – potrebna vam je saglasnost ostalih vlasnika.
Postupak ide preko upravitelja zgrade: podnosi se zahtjev s dokumentacijom, a upravitelj razmatra utiču li traženi radovi na sigurnost, pouzdanost, upotrebljivost i radni vijek zajedničkih dijelova.
Prag je jasan: saglasnost se smatra datom ako je daju etažni vlasnici koji u svom vlasništvu imaju više od dvije trećine korisne površine zgrade. Ne broje se stanovi, nego kvadrati.
Uz to vrijedi i kućni red – on ne odlučuje smijete li raditi, nego kada i koliko bučno. Provjerite ga prije nego što dogovorite termine štemanja; to je najjeftiniji način da izbjegnete sukob sa susjedima.
Kratka provjera prije nego što krenete
- Diramo li ijedan zid? → provjeriti je li nosiv
- Mijenja li se nešto što se vidi izvana? → vjerovatno traži odobrenje
- Diramo li zajedničku instalaciju ili konstrukciju? → traži i saglasnost etažnih vlasnika
- Mijenja li se namjena prostora? → traži odobrenje
- Ništa od navedenog? → najvjerovatnije održavanje
Šta ako se radi bez papira
Bespravno izvedeni radovi nisu problem samo dok traju. Pojave se pri prodaji stana, pri upisu, kod osiguranja i kod svake naknadne intervencije u zgradi – i tada se rješavaju skuplje nego što bi koštali na vrijeme, jer se često mora vraćati u prvobitno stanje.
Napomena. Tekst je informativan i pisan prema propisima Kantona Sarajevo važećim u vrijeme objave. Propisi se mijenjaju, a nadležnost i tražena dokumentacija zavise od općine i od konkretne zgrade. Za obavezujući odgovor obratite se službi za prostorno uređenje svoje općine i upravitelju zgrade.
